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专家2015年二季度房价或将回暖楼市并非

来源: 2018年10月24日

专家:2015年二季度房价或将回暖 楼市并非太悲观

核心提示:近一段时间,无论是中央还是各地政府都出台了一系列宽松政策,这也使得专家判断二季度楼市或回暖。

反映房价短期动态的环比跌幅,早已于去年三季度见底,当前已略有好转,但尚未反转。环比先企稳,同比后企稳。因此,2月70城房价同比跌幅继续扩大,并非当前楼市进一步降温的表现,而只是统计指标的特殊内涵,并不为多数人所知。

国家统计局3月18日公布的“2015年2月份70个大中城市住宅销售价格变动情况”显示,楼市延续2014年5月以来整体下跌态势,70个大中城市同比整体跌幅高达6%。而与1月相比,70个大中城市中,价格下降的城市有66个。诸多媒体与专家对此数据皆表达了悲观态度。

房价走势果真如此糟糕?同样的数据,从不同角度看会有不同的结论。从数据表面来看,2月份70个城市中,新建商品住宅价格确实全都跌回到一年前;平均来看,2月70城房价同比下跌6%,创2005年有此指标以来的最大跌幅。但很多人并不懂,这是一个滞后指标。

而领先指标是环比。2月份,70城中有66城房价环比下跌,也即它们的房价水平低于1月份。但去年9、10月环比下跌的城市数量更多,为69个。平均来看,去年8月70城环比下跌1.2%,其后跌幅连续四个月收窄,而今年1月和2月持平,跌幅为0.5%

专家2015年二季度房价或将回暖楼市并非

也就是说,反映房价短期动态的环比跌幅,早已于去年三季度见底,当前已略有好转,但尚未反转。环比先企稳,同比后企稳。因此,2月70城房价同比跌幅继续扩大,并非当前楼市进一步降温的表现,而只是统计指标的特殊内涵,并不为多数人所知。

从政策面来看,政策指向有利于房价企稳。政策是影响房地产市场的第一因素。去年二季度开始,地方政府纷纷救市,9月30日央行和银监会出台“央四条”,支持个人房贷。今年刚结束的“两会”上,李克强总理的政府工作报告中,非常罕见地提出支持改善型购房需求,而且还将去年曾出现在政府报告的“抑制投机投资性购房需求”删除了。说明中央层面对住宅需求的支持力度仍将增加,接下去可能有措施出台,比如降低二套房贷首付比重等。

另外,政府工作报告还提出“住房保障逐步实行实物保障与货币补贴并举,把一些存量房转为公租房和安置房。”这对于帮助地方城市和开发商去化住宅库存,效果将立竿见影。宁波等地已发文,开始实际落实这一政策。

而再反观市场,住宅成交量的率先反弹,将封住房价下跌空间。房地产市场中,成交量是一个领先指标,而房价变化滞后于成交量。去年9月出台“央四条”后,包括一线城市在内的重点城市,住宅成交量开始反弹,其中12月份成交量甚至创了近五年月度新高。今年1至2月,由于春节因素,成交量有所下滑,但今年3月上半月的新建商品住宅,仍比去年3月上半月增长一成。预计未来三个月的成交量还将接力去年四季度的较高水平。

其实,从去年12月开始,一线城市的房价,总体来看已经止跌,其中深圳明显开始上涨。这正是每轮房地产周期中的特有现象:一线城市率先反弹,其后二线跟进。不过,对于住宅库存压力较大的多数三四线和少数二线城市,虽然2015年市场应比2014年略强,但不宜对房价抱太多期待。总体看,预计70城房价环比将于二季度止跌,楼市“小阳春”不会缺席。

点评:虽然多数城市房价仍在下跌,但市场并非太悲观,对于一线和部分二线库存压力不大的城市,或将由于宽松政策迎来发展契机。

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